老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、提高经济发展质量、推进城市更新和开发建设方式转型具有十分重要的促进作用。调查数据显示，北京市老旧小区问题普遍多，集中在物业管理、楼体老旧、电梯安装等问题，绝大多数受访者认为改造压力较大，政府被视为老旧小区改造的牵头人。

调研毛纺北小区社会资本参与停车楼建设

近年来，北京市以试点为基础探索小区治理新路子，课题组调研了多个典型的市管企业老旧小区，发现小区改造的经验做法包括：一是党建引领创新工作方式方法，如社区“一讲二劝三入户”和“一听二看三心四化”的工作做法；二是以“菜单式”改造试点为契机探索新路子，如海淀区毛纺北小区成为首个一次性实现电梯、停车、养老三方面自选类改造的试点小区；三是积极引入社会资本提供公共服务，如毛纺北小区引入了社会资本参与小区公共服务的供给，包括停车场、非机动车充电桩等，较早探索实施了电梯使用付费制度，破解了电梯成本在楼户间分摊的难题。但北京市老旧小区改造量大面广，改造过程有堵点、有痛点、也有盲点，具体体现在相关法律法规不健全、市管企业老旧小区产权复杂、居民参与积极性不高、资金筹集协调难、改造后的长效治理难等问题。

厦门集美老旧小区变高端电梯房问题

本研究进一步梳理了老旧小区多元化治理的国内外经验。首先，国内（超大）城市老旧小区改造积累了丰富的经验，具体而言：一是广州模式，老旧小区“微改造”由政府统筹，强调居民和社会组织的参与；二是上海模式，由政府主导，将改造工作分为若干专项，以点带面推进和统筹实施相结合；三是武汉模式，引入市场力量，探索“物业城市”治理模式；四是厦门模式，试点“成片式改造”形成组团、成片式的物业管理规模；五是石家庄模式，创新性地提出“连片、并入、托管、合作”管理。其次，国外老旧小区改造的历程基本以二战后为起点，经历了两个阶段，二十世纪六十年代以前主要是大规模拆除城市贫民窟，二十世纪七十年代左右以修葺老旧住宅为主，可持续发展的理念越来越深入人心，包括美国、瑞典等国老旧小区改造的市场主导模式、德国老旧小区改造坚持“以人为本”理念和日本老旧小区改造深度引入社会资本。

基于北京市管企业老旧小区改造和治理的现状和问题，结合国内外老旧小区多元化治理的经验，本研究构建了北京市管企业老旧小区多元参与治理模型，具体政策建议包括：第一，坚持党建引领的原则，发挥基层组织凝聚协调作用，发挥党员先锋模范作用，实行庭院长、党小组长、楼栋长、单元长“四长”共治；第二，坚持共同缔造的理念，从资金筹措到组织实施，再到后期运营和管养，都是多方主体参与，建立动力机制，强调“决策共谋”、“共建共管”、“效果共评”；第三，坚持机制创新的思路，至上而下形成全面的政策框，包括工作统筹协调机制、改造项目生成机制、改造资金共担机制、利益纠纷协调机制、存量资源利用和长效管理机制；第四，坚持长远谋划的目标，注重规划设计的超前化、时代化、智慧化，建立长效维护机制，本着“回头看”的原则，建立长效动态评价机制；第五，坚持分类施策的模式，高效引入社会资本。老旧小区改造最基础的改造项目坚持公益性和非营利性，以政府为主，居民出资和社会资本出资为辅。小区个性化定制、多元化的私人范畴的改造项目，以市场为主，加强政府监管和居民监督。介于基础类与提升类二者之间的混合多元的改造项目，加大民间投资开放力度，坚持多元主体、多元模式供给，采取“公私合作发展与治理”的PPP建设运营模式。